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ACSTJ de 15-01-2004
Contrato-promessa de compra e venda Fracção autónoma Licença de utilização Escritura pública Mora Presunção de culpa Incumprimento definitivo Interpelação admonitória Resolução do contrato
I - Resultando da lei - artigos 44, n.º 1, da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, e 10 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro - e, por interpretação normativa, do contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma construída a obrigação de obtenção, pelos réus promitentes vendedores, da licença de utilização do imóvel dentro do prazo fixado no contrato, com vista à celebração do contrato prometido dentro do mesmo prazo, a falta de obtenção tempestiva da licença, todavia ainda possível, por culpa dos réus constitui mora imputável independentemente de interpelação (artigos 798, 804, n.º 2, e 805, n.º 2. alínea a), do CC).
II - Com efeito, mercê da presunção definida no n.º 1 do artigo 799 do CC incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua, dispondo o n.º 2 do mesmo artigo que a culpa é apreciada 'nos termos aplicáveis à responsabilidade civil', ou seja, de harmonia com o artigo 487, aferindo-se 'em abstracto', pelo padrão de diligência típica de um bonus pater familiae em face das circunstâncias concretas do caso, e não 'em concreto', pela diligência habitual do obrigado.
III - Não pode, pois, considerar-se em sintonia com esses parâmetros, de forma a ilidir a presunção, a actuação dos réus que, havendo-se obrigado à obtenção da licença e à celebração da compra e venda no prazo máximo de 150 dias a contar da data da promessa, apenas requereram a emissão daquela ao órgão autárquico competente mais de 4 meses volvidos sobre a consumação do aludido prazo.
IV - A relação obrigacional emergente de contrato sinalagmático, tal como o contrato-promessa delineado em,I eII, compreende os correspectivos 'deveres de prestação' - deveres de prestação primários, ou principais, que determinam o tipo da relação obrigacional, definindo-a como tal na sua peculiar especificidade, e deveres de prestação secundários, revestindo carácter acessório relativamente àqueles, conquanto participando ainda na configuração da relação obrigacional -, além de originar ademais outros 'deveres de conduta' de âmbito limitado, funcionalmente auxiliares, deveres de recíproco respeito e consideração pelos interesses da contraparte que decorrem do princípio da boa fé (artigo 762, n.º 1, do CC), traduzindo um tipo de comportamento próprio em geral dos contraentes probos e leais.
V - As aludidas obrigações dos réus emergentes do mesmo contrato-promessa não se caracterizam, porém, como deveres de conduta, mas como deveres de prestação, na acepção sumariada emV: a obrigação de celebração da compra e venda mediante a emissão da correspondente declaração negocial, indubitavelmente como dever de prestação primário; a obrigação, por sua vez, de obtenção da licença de utilização, assumindo ainda, pela sua instrumentalidade determinante daquela, uma natureza muito próxima também dos denominados deveres de prestação primários.
VI - Dependendo a celebração do contrato prometido estritamente, por força de lei e do contrato-promessa, da obtenção da licença de utilização, a mora no cumprimento deste dever de prestação implica a mora no cumprimento daquele, possibilitando aos autores promitentes compradores a sua conversão em incumprimento definitivo com esta extensão mediante 'interpelação admonitória' (artigo 808, n.º 1, segunda parte, do CC), e abrindo-lhes a via da resolução do contrato, além do pagamento do sinal em dobro, com os juros moratórios a que houver lugar.
Revista n.º 4122/03 - 2.ª Secção Lucas Coelho (Relator) * Santos Bernardino Bettencourt de Faria
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