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ACSTJ de 23-09-2004
Contrato-promessa de compra e venda Coisa alheia Interpretação do negócio jurídico Incumprimento definitivo Indemnização Abuso do direito
I - Porque a disposição do art.º 892 do Código Civil se não deve considerar extensiva ao contrato-promessa, é válido o contrato-promessa de compra e venda de coisa alheia.
II - Sendo na prática muito difícil distinguir se o que as partes estipularam foi a realização de um negócio relativo a coisa futura concreta (rei speratae) ou de um contrato com carácter aleatório (emptio spei), deve, na impossibilidade de provar qual das duas modalidades foi convencionada, aceitar-se que existe uma presunção favorável a afirmar a existência da primeira, por ser esta a solução que está mais de acordo com a forma ordinária dos negócios e a que mais se aproxima do carácter geralmente comutativo do contrato.
III - Clausulado num contrato-promessa que 'a posse é titulada por contrato de promessa entre José Augusto Pinto Coelho e a firma Torres & Torrinha, L.da, que autorizam o promitente vendedor a celebrar este contrato dado que o dito apartamento foi integralmente pago; o segundo outorgante tem conhecimento integral e prévio da base jurídica deste contrato de promessa entre o primeiro outorgante e a firma Torres & Torrinha L.da, aceitando por isso os termos e as condições que lhe estão adjacentes nomeadamente a autorização dada por Torres & Torrinha L.da ao primeiro outorgante para a venda do referido apartamento; o segundo outorgante renuncia expressamente a qualquer indemnização ou juros por incumprimento do primeiro outorgante que não seja da sua exclusiva culpa ou negligência', na falta de outros elementos de facto que o complementem, não pode extrair-se a ilação de que as partes quiseram atribuir ao contrato-promessa carácter aleatório.
IV - Devem, em consequência, interpretar-se tais declarações negociais no sentido de que o contrato-promessa foi celebrado no pressuposto de que o imóvel viria a integrar o património do promitente alienante e seria cumprido após a aquisição por este da propriedade da fracção, o que significa que o réu ficou obrigado a tomar todas as diligências para que fosse possível proceder à venda do prédio em causa, nomeadamente a providenciar para que a propriedade lhe fosse transmitida para, posteriormente, celebrar o contrato prometido.
V - Assim a obrigação para o réu de celebrar o contrato definitivo constituiu-se ab initio, no próprio momento da celebração do contrato-promessa, mas apenas se tornou exigível após a aquisição da propriedade da fracção prometida vender.
VI - Na falta de indicação, no contrato-promessa, da pessoa a quem incumbiria designar a data da realização do contrato definitivo e avisar a contraparte da data fixada, a obrigação de interpelação seria, em princípio, de ambos os contraentes, qualquer deles podendo e devendo realizar as diligências necessárias à celebração do contrato definitivo.
VII - ndependentemente de interpelação, porém, o promitente vendedor que, depois de ter adquirido a fracção que prometera vender, vendeu essa fracção a terceiro, tornou impossível o cumprimento do contrato-promessa que havia celebrado, por causa que lhe é imputável, ficando responsável pelo pagamento ao promitente comprador da consequente indemnização por incumprimento culposo.
VIII - A indemnização prevista na 2.ª parte do n.º 2 do artigo 442 do Código Civil - valor da coisa objecto do contrato prometido à data do incumprimento - é devida desde que, na altura em que contrato-promessa foi celebrado, ou durante a pendência deste, houve tradição da coisa para o promitente comprador, sendo irrelevante que, posteriormente, essa coisa haja continuado ou não na detenção ou posse deste.
IX - Só existe abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium, numa de duas situações: quando uma pessoa, em termos que, especificamente, não a vinculem, manifeste a intenção de não ir praticar determinado acto e, depois, o pratique; e quando uma pessoa, de modo também a não ficar especificamente adstrita, declare pretender avançar com certa actuação e, depois, se negue.
X - Não agem com abuso de direito os autores que, celebrado um contrato-promessa em 1982, apenas assinado pelas partes em 1990, e apesar de registada a favor do promitente vendedor a propriedade do imóvel prometido vender em 1996, tendo instaurado uma providência cautelar de restituição provisória de posse em consequência do esbulho do prédio, providência que só veio a ser decidida em 1997, vieram a propor a acção de indemnização fundada no incumprimento apenas em 2000, desde que da parte deles não existiu qualquer comportamento anterior divergente do adoptado com a instauração desta acção, porquanto não é uma simples inacção ou abstenção, mais ou menos longa, desacompanhada de actos concretos geradores de confiança na contraparte, que justifica a paralisação do direito exercido com base no seu exercício abusivo.
Revista n.º 2296/04 - 7.ª Secção Araújo Barros (Relator) * Oliveira Barros Salvador da Costa
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