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ACSTJ de 16-12-2004
Contrato de arrendamento Arrendamento urbano Obras de conservação ordinária Obras de conservação extraordinária Abuso do direito
I - Tendo as deteriorações ocorridas e a consequente necessidade da realização de obras resultado do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se, mesmo com referência ao art.º 1057 do CC, que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável à omissão ilícita de anterior ou actual senhorio, referida no n.º 3 do art.º 11 do RAU, se o locatário não tiver, em cumprimento do dever de aviso imposto na alínea h) do art.º 1038 do CC, efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido aos mesmos a realização de obras.
II - O dever de vigilância cometido ao proprietário, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, no art.º 492 do CC não exclui o dever de aviso imposto ao arrendatário na alínea h) do art.º 1038 desse Código.
III - As obras de conservação ordinária, - entre outras, as aludidas no art.º 89 do DL 555/99, de 16-12, que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação - que o art.º 12 do RAU põe a cargo do senhorio, destinam-se, consoante alínea c) do n.º 2 do art.º 11 do RAU, a obviar a deficiências resultantes do uso normal do imóvel e a mantê-lo no bom estado presumido, ao tempo da entrega, pelo n.º 2 do art.º 1043 do CC.
IV - São obras de conservação extraordinária, previstas no n.º 3 do art.º 11 e reguladas no art.º 13 do RAU, as destinadas à recuperação de construção degradada, antes, em tempo útil, não exigidas, e necessariamente de custo avultado, desproporcionado ao rendimento regularmente obtido.
V - Não tendo o arrendatário, durante anos, providenciado no sentido de evitar o agravamento das deficiências e do custo das obras por fim pretendidas, e acentuada a desproporção entre o custo das mesmas e a exiguidade da renda paga, a falta de equivalência das atribuições patrimoniais das partes torna ilegítima a reivindicação da realização dessas obras, por constituir excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé e pelo fim económico-social desse direito, proibido pelo art.º 334 do CC.
VI - De admitir em tais casos a excepção de incumprimento em termos de suspensão do dever de pagamento da renda; não existe, porém, a correspectividade justificativa da invocação dessa excepção entre a obrigação do senhorio de realização de obras no local arrendado e o ónus, que não também dever ou obrigação, de efectiva ocupação do local arrendado por parte do arrendatário.
Revista n.º 3903/04 - 7.ª Secção Oliveira Barros (Relator) * Salvador da Costa Ferreira de Sousa
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