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ACSTJ de 10-05-2005
Contrato de mediação imobiliária Cláusula de exclusividade Remuneração
I - Mostrando-se provado que a recorrente ficou com o encargo de conseguir interessados para a venda de X fracções de dois lotes da ora recorrida que então se encontravam em construção e que iriam ser submetidos ao regime de propriedade horizontal, ficando acordado o regime de exclusividade, encontramo-nos indubitavelmente perante um contrato de mediação imobiliária tal como se encontra definido pelo art.º 3, do DL 77/99, de 16-03, celebrado na forma escrita conforme o exige o n.º 1 do art.º 20 do mesmo diploma legal.
II - Como tal, recaía sobre a recorrida, pelo menos em princípio, a obrigação de pagar à recorrente a remuneração acordada em troca dos serviços de mediação prestados por esta, nos termos do art.º 19 do mencionado DL.
III - Nos termos do art.º 20, n.º 3, quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, durante o respectivo período de vigência.
IV - Porém, a cláusula de exclusividade apenas impede a ora recorrida de contratar outra mediadora para promoção dos mesmos imóveis no período de vigência do primeiro contrato, não impedindo a sua negociação por aquela com algum interessado que se lhe dirija directamente sem ser por intermédio da mediadora, nem a obrigando a contratar apenas com os interessados que lhe sejam indicados por esta, o que não permite se considere ter havido violação, pela ré, de tal cláusula, dado que não se mostra que os contratos-promessa tenham sido celebrados com intervenção de outra mediadora, nem mesmo que a ré tenha efectuado diligências de promoção desses negócios, pelo que, não pode ser reconhecido à ré, com essa base, direito a comissão ou indemnização.
V - Porém, na hipótese prevista no art.º 19, n.º 2, al. a), não se exige violação da cláusula de exclusividade, bastando que a mediadora tenha exercido actividade de mediação sem ter conseguido conduzir à celebração do contrato visado por causa imputável à sua cliente.
VI - Tendo a ora recorrida celebrado os dois referidos contratos-promessa de compra e venda com empresas com as quais negociara directamente, sem recurso à mediação da ora recorrente, impediu esta de promover as ditas fracções, uma vez que por tais contratos-promessa ficou vinculada a celebrar apenas os contratos dessa forma prometidos.
VII - Assim, é de entender que existe uma causa imputável à ora recorrida determinante da impossibilidade de celebração de negócios que porventura pudessem vir a ser angariados pela ora recorrente.
VIII - A não ser interpretada da forma acima indicada a disposição da dita al. a) do art.º 19, - ou seja, como abrangendo a celebração de tais contratos pela comitente sem intervenção da mediadora como causa imputável àquela-, encontrar-nos-íamos perante a situação prevista no art.º 239 do CC.
IX - Atendendo à regra da boa fé também nesse artigo consagrada, a integração das declarações negociais de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se tivessem previsto tal hipótese, só poderia ser no sentido de ser devida a remuneração à autora, uma vez que esta, dedicando-se ao exercício da referida actividade profissional de mediação, de que vivia, obviamente nunca aceitaria contratar se a ré lhe manifestasse intenção de vender directamente aos interessados que lhe surgissem sem lhe pagar qualquer remuneração, provocando-lhe um risco negocial acrescido imprevisível, coisa que a ré, actuando de boa fé, devia ter em conta.
Revista n.º 987/05 - 6.ª Secção Silva Salazar (Relator) Ponce de Leão Afonso Correia
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