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ACSTJ de 07-06-1999
Assento Arrendamento comercial Nulidade do contrato Restituição Rendas
I - Mantém-se válida a doutrina do Assento n.º 4/95, de 28 de Março de 1995, do seguinte teor: 'quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do art.º 289, do CC'. I - Tal doutrina deve considerar-se também válida para o percebimento dos frutos civis, como são as rendas. II - Face ao disposto no art.º 1270 n.º 1, do CC, o possuidor de boa fé tem direito aos frutos civis até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem. V - Ora, se o possuidor em nome alheio e de boa fé goza de tal direito, resultante da declaração de nulidade, ex vi do n.º 3 do art.º 289, há que entender, por paridade ou mesmo por maioria de razão (argumento a fortiori), que o mesmo direito assistirá ao senhorio como titular do direito de propriedade inscrito no registo e, como tal, possuidor em nome próprio, de fazer seus os frutos civis, ou seja as rendas ou interesses que a coisa realmente (e não apenas putativamente) produziu em consequência da relação jurídica feita cessar com eficácia ex tunc. V - Como assim, o pagamento da indemnização correspondente às rendas - afinal o valor locatício encontrado por vontade dos contraentes - faz-se, não pelo instituto do enriquecimento sem causa, mas directamente, por mor da declaração de nulidade do contrato, por apelo à estatuição do citado n.º 3 do art.º 289, com remissão directa ou analógica para o disposto nos art.ºs 1269 e segs., também do CC, relativos aos efeitos da posse de boa fé e respectivos frutos. VI - Face à nulidade dum contrato de arrendamento, o arrendatário não deve em princípio ser obrigado a pagar a contrapartida convencionada para além do momento da desocupação do prédio arrendado, com a consequente restituição ao senhorio; mas nada há que o desobrigue de pagar a 'renda' acordada, respeitante a todo o tempo pelo qual permaneceu no gozo e usufruição do locado. VII - Declarada pois que seja, ao abrigo do disposto no n.º 1 do art.º 289, do CC, a nulidade de contrato de arrendamento comercial por falta de escritura pública - portanto com violação do disposto no art.º 7 n.º 2, al. b) do RAU, e dos art.ºs 80 al. l) e 81 al. f), ambos do CN - fica o arrendatário obrigado, não só a restituir ao senhorio o prédio ou fracção locados, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo e enquanto tal utilização se mantiver; indemnização que pode corresponder, e normalmente corresponderá, ao montante das rendas acordadas, vencidas e ainda não pagas. VIII - Não terá o arrendatário, em qualquer caso, direito à devolução das rendas já pagas. N.S. 1
Revista n.º 437/99 - 2.ª Secção Relator: Conselheiro Ferreira de Almeida
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