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ACSTJ de 03-12-1998
Arrendamento Direito real Venda executiva Caducidade Interpretação restritiva
I - O elemento essencial e individualizador da locação é a transitoriedade, ou seja, o gozo temporário da coisa objecto do contrato, cujo limite máximo abstracto de duração a lei fixa em 30 anos I- A faculdade excepcional conferida ao locatário de utilizar as acções de defesa da posse reguladas nos artºs 1276 e ss. do CC não preclude que, face ao disposto no art.º 1253 do CC, ele seja um simples detentor ou possuidor em nome de outrem. II- E tal protecção possessória não basta só por si para conferir ao direito do locatário natureza real ou eficácia real.
V - Há que fazer uma interpretação restritiva do art.º 1057 do CC, segundo o qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo. V - Deve, pois, limitar-se esta regra aos casos em que, à data da alienação do direito do locador sobre a coisa locada, o locatário tenha iniciado já o gozo desta. VI - A circunstância de o arrendamento, ao contrário dos direitos reais que incidem sobre imóveis, não se encontrar sujeito a registo e de se tratar de um direito de carácter pessoal, não é de per si excludente da sua subsunção abstracta na previsão-estatuição do n.º 2 do art.º 824 do CC. VII- Apesar de um manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da relação locatícia. VIII- Portanto, os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior transmitir-se-ão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatício nos termos e para os efeitos do n.º 2 do art.º 824 do CC.
X - Na expressão «direitos reais» (de gozo) sujeitos a caducarem mercê da venda executiva - vazada neste inciso normativo - encontram-se, portanto, abrangidos os contratos de arrendamento, quer naturalmente os sujeitos a registo, quer mesmo os não registados, pois que relativamente a estes últimos não se descortinam razões para diversa forma de tratamento no que respeita à sua oponibilidade a terceiros e à sociedade. J.A.
Revista n.º 863/98 - 2.ª Secção Relator: Cons. Ferreira de
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