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ACSTJ de 09-10-1997
Arrendamento urbano Confusão Direito real Direito de preferência Renúncia Elementos essenciais do negócio Comunicação Litisconsórcio necessário
I - O art.º 868 do CC (confusão) aplica-se ao lado passivo da relação locatícia no que se refere ao antigo locatário, convertido em dono do imóvel até então por si arrendado.
II - O direito de preferência é um direito real de aquisição, sendo por isso insusceptível de ser extinto por confusão, pois que esta é uma causa extintiva das obrigações, dos direitos de crédito, e não dos direitos reais.
III - O art.º 47 do RAU estendeu o direito de preferência na compra e venda - e também na dação em cumprimento - do objecto do arrendamento ao arrendatário de prédio urbano ou da sua fracção autónoma cujo contrato esteja em vigor há mais de uma ano.
IV - A esse direito de preferência, conforme ressalta do art.º 49 do RAU, é aplicável, com as necessárias adaptações, o estabelecido nos art.ºs 416 a 418 e 1410 do CC.
V - O acto de renúncia ao exercício legal do direito de preferência não pode ser tido como mero acto de administração ordinária porque, implicando, como implica, a perda de um direito, não é abrangido pelo disposto no art.º 1678 n.º 3 do CC, onde se regula a legitimidade de cada um dos cônjuges para a prática de actos de administração ordinária relativos aos bens comuns do casal.
VI - Os termos da escritura devem ser comunicados antes da sua outorga, atentos os art.ºs 416 n.º 1 do CC e 1463 do CPC, para o preferente, querendo, no prazo legal, exercer o seu direito de preferência.
VII - A comunicação a fazer, nos termos e para os fins do art.º 416, não está sujeita a forma expressa, valendo assim o princípio da liberdade de forma.
VIII - Essa comunicação deverá conter todos os elementos essenciais da alienação, ou seja, preço, forma e condições do seu pagamento, e, em princípio, a própria identidade do eventual comprador ou adquirente.
IX - Caso não seja observado o indicado formalismo para a compra e venda do arrendado e este venha a ser negociado com desrespeito do direito de preferência, o seu titular, se desejar que ele prevaleça, deverá propor a respectiva acção em litisconsórcio necessário, contra alienante e adquirente.
Processo n.º 100/97 - 2ª Secção Relator: Joaquim de Matos Tem voto de vencido
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