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DL n.º 1/2013, de 07 de Janeiro BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO E PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO(versão actualizada) |
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| SUMÁRIO Procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo _____________________ |
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Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro
A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de outubro, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Com efeito, a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, aprovou medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, alterando, nomeadamente, o regime substantivo da locação e o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, e criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.
Para tornar o arrendamento um contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficácia ao incumprimento, foi criado um procedimento especial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário.
Promove-se, por esta via, a confiança do senhorio no funcionamento ágil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.
O procedimento especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia livre pelo senhorio, por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.
O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.
Neste sentido, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ), o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), enquanto secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional.
Cumpre agora preceder à instalação e à definição das regras do funcionamento do BNA e do procedimento especial de despejo.
Nos casos em que o local arrendado constitua casa de morada de família, o requerente do procedimento especial de despejo deve indicar também como requerido, no requerimento de despejo, o cônjuge do arrendatário que não seja parte do contrato de arrendamento, devendo a sua notificação ser efetuada para o local arrendado.
Quando seja deduzido pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, este apenas pode ser deduzido contra os arrendatários e, tendo o arrendamento por objeto casa de morada de família, pode ainda ser deduzido contra os respetivos cônjuges. Não é, por isso, possível deduzir, no BNA, um pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, contra devedores subsidiários da obrigação do arrendatário.
Tendo ainda em consideração a celeridade e segurança da desocupação do locado, define-se que cada processo que corre no BNA apenas tem como objeto a desocupação de um imóvel, podendo haver lugar, no entanto, à desocupação de um conjunto de bens imóveis se os mesmos se encontrarem no mesmo concelho, se entre eles existir uma dependência funcional, como por exemplo tratando-se de imóvel para habitação e de garagem ou arrecadação descritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais forem as mesmas.
A conversão do requerimento de despejo em título para desocupação do locado é efetuada por meios eletrónicos, com recurso a assinatura electrónica que respeite os requisitos previstos para a assinatura electrónica das notificações. O BNA disponibiliza o título ao agente de execução, notário ou oficial de justiça designado, e notifica o requerente da constituição do título.
Convertido o requerimento de despejo em título para desocupação do locado ou tendo havido decisão judicial para desocupação do locado, e tendo sido formulado o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, o requerente é notificado para, em 10 dias, juntar ao processo o comprovativo de pagamento da taxa de justiça respeitante à execução para pagamento de quantia certa.
No que à desocupação do locado diz respeito, constituindo o imóvel arrendado domicílio e caso o arrendatário não o desocupe de livre vontade ou incumpra o prazo acordado com o senhorio para a desocupação, é necessário prévia autorização judicial para a entrada. No entanto, nos casos de arrendamento para fins habitacionais em que não se encontrem pessoas e existam indícios de que o imóvel arrendado se encontra abandonado, por exemplo, nas situações em que o fornecimento de água ou de eletricidade estiver interrompido há mais de dois meses, o receptáculo postal se encontre cheio ou pessoa residente na área do locado e com conhecimento direto confirme que o imóvel se encontra devoluto, a entrada no locado não carece de prévia autorização judicial. Nessas situações, previamente à entrada no imóvel arrendado, o agente de execução, notário ou oficial de justiça afixa no local aviso com dia e hora para entrada no imóvel, com antecedência não inferior a 20 dias, e confirma a existência de indícios de abandono, lavrando sempre auto de ambas as diligências.
O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário proceder ao arrombamento da porta e à substituição da fechadura ou sempre que seja oposta ou haja receio justificado de ser oposta alguma resistência.
Posteriormente, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça, investe o senhorio na posse do imóvel, entregando-lhe os documentos e as chaves.
Só podem participar os agentes de execução e notários que tenham manifestado essa vontade junto da Câmara dos Solicitadores ou da Ordem dos Notários, respetivamente.
Prevê-se, também, o pagamento de taxa de justiça, nos termos do Regulamento das Custas Processuais, nos casos de apresentação do requerimento de despejo, de oposição, de pedido de autorização judicial para entrada imediata no domicílio, de pedido de suspensão da desocupação do locado apresentado pelo detentor, de pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação e respetiva contestação, bem como de apresentação da impugnação do título para desocupação do locado.
Por fim, remete-se para portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça as matérias relativas à forma e ao modelo de apresentação do requerimento de despejo, o momento em que se considera o requerimento apresentado, o regime da oposição e da prestação da respetiva caução e das demais peças processuais, o regime da lista de agentes de execução e notários participantes no procedimento especial de despejo, da designação, substituição e destituição do agente de execução ou notário e o regime de honorários e reembolso de despesas, as formas e o modo de pagamento da taxa de justiça, bem como o regime das notificações, comunicações e da tramitação eletrónica do procedimento.
Foram ouvidos o Conselho Superior da Magistratura, o Conselho Superior do Ministério Público, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos Notários, a Câmara dos Solicitadores e o Sindicato dos Oficiais de Justiça.
Foi promovida a audição do Conselho Superior dos Tribunais Administrativos e Fiscais, da Associação Sindical dos Juízes Portugueses, do Sindicato dos Magistrados do Ministério Público e do Sindicato dos Funcionários Judiciais.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
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CAPÍTULO I
Disposição geral
| Artigo 1.º
Objeto |
| O presente decreto-lei procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão do Arrendatário e do Senhorio, adiante designado por BAS, e do procedimento especial de despejo, previstos nos artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de outubro. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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-1ª versão: DL n.º 1/2013, de 07/01
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CAPÍTULO II
Balcão do Arrendatário e do Senhorio
| Artigo 2.º
Balcão do Arrendatário e do Senhorio |
| O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), criado pelo artigo 15.º-A da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, é a secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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Artigo 3.º
Mapa de pessoal |
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| Cabe ao Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça, I. P. (IGFEJ, I. P.), arrecadar e administrar as verbas provenientes das taxas de justiça e multas, bem como de outro tipo de receita, respeitantes ao BAS. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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CAPÍTULO III
Procedimento especial de despejo
SECÇÃO I
Requerimento de despejo
| Artigo 5.º
Apresentação do requerimento de despejo |
1 - As formas de apresentação do requerimento de despejo pelo requerente e pelo seu mandatário, o modelo do requerimento de despejo na sua versão em papel e o momento em que se considera o requerimento apresentado são definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.
2 - O requerimento deve ser acompanhado dos documentos previstos nos n.os 2 e 3 do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, bem como da comunicação prevista no n.º 6 do mesmo artigo, sob pena de recusa. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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Artigo 6.º
Cônjuge do arrendatário |
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Artigo 7.º
Pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em atraso |
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Artigo 8.º
Objeto do procedimento especial de despejo e recusa do requerimento |
1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, em cada procedimento especial de despejo apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel.
2 - Pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis se estes se encontrarem no mesmo concelho, se existir uma dependência funcional entre eles, designadamente quando se trate de imóvel para habitação e de garagem ou arrecadação descritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais forem as mesmas.
3 - Nos casos previstos no número anterior:
a) O requerente deve identificar no seu requerimento de despejo apenas o bem principal, constando a informação relativa aos restantes bens dos contratos de arrendamento, os quais devem ser juntos ao referido requerimento; e
b) A renda indicada no requerimento de despejo deve corresponder à soma das rendas dos diversos imóveis.
4 – (Revogado.) |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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SECÇÃO II
Oposição e outras peças processuais
| Artigo 9.º
Oposição e caução |
1 - As formas de apresentação da oposição, bem como o modo de pagamento da caução devida com a apresentação da oposição nos termos do n.º 3 do artigo 15.º-F da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, são definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.
2 - Compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o BAS remete o processo após a apresentação da oposição, a análise dos requisitos da oposição, nomeadamente os previstos no n.º 6 do artigo 15.º-F da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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Artigo 10.º
Outras peças processuais |
1 - São definidas por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça as formas de apresentação das seguintes peças processuais, as quais devem ser apresentadas exclusivamente junto do BAS:
a) (Revogada.)
b) Requerimento de suspensão da desocupação do locado, previsto no n.º 3 do artigo 15.º-M da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro;
c) Pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação, previsto no artigo 15.º-N da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro;
d) (Revogada.)
e) Desistência do pedido, nos termos do n.º 2 do artigo 15.º-G da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro;
f) Outro requerimento ou ato processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr junto do BAS.
2 - É da responsabilidade do BAS a remessa para tribunal, quando for caso disso, das peças processuais referidas no número anterior, devendo tal remessa, nos casos das alíneas b) e c) do número anterior, ser efetuada por via eletrónica e de forma automatizada. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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SECÇÃO III
Decisão de desocupação do locado e pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas
| Artigo 11.º
Conversão nos casos de pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação |
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Artigo 12.º
Execução para pagamento de rendas, encargos ou despesas |
1 - Tendo o requerente, no requerimento de despejo, formulado pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, o BAS, proferida decisão judicial para desocupação do locado, notifica o requerente desta para, em 10 dias, juntar ao processo comprovativo de pagamento de justiça da taxa respeitante à execução para pagamento de quantia certa.
2 - A não apresentação, no prazo de 10 dias, do documento previsto no número anterior, é havida como desistência da instância quanto ao pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas.
3 - Recebidos os elementos previstos no n.º 1, o BAS remete, por via eletrónica, o requerimento de despejo para o tribunal nele indicado, juntamente com a decisão judicial proferida, a procuração forense e o documento comprovativo do pagamento de taxa de justiça, valendo o conjunto destes documentos como requerimento executivo idóneo a iniciar a execução para pagamento de quantia certa.
4 - Efetuado o envio do requerimento executivo para o tribunal, o BAS remete ao requerente o comprovativo desse envio, juntamente com as referências necessárias para efetuar o pagamento dos honorários devidos ao agente de execução designado, nos termos da regulamentação relativa à remuneração do agente de execução nas execuções cíveis.
5 - Caso a designação do agente de execução tenha sido efetuada pelo BAS, são remetidos ao requerente, juntamente com elementos referidos no número anterior, os elementos de identificação e de contacto do agente de execução.
6 - (Revogado.) |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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Artigo 13.º
Designação do agente de execução responsável pela execução para pagamento de rendas, encargos ou despesas |
1 - Compete ao requerente, no requerimento de despejo, indicar o agente de execução responsável pela execução de quantia certa respeitante a rendas, encargos ou despesas em atraso.
2 - O BAS procede à designação eletrónica e automática do agente de execução quando:
a) O requerente não tenha designado, no requerimento de despejo, agente de execução para o efeito;
b) A designação efetuada pelo requerente não seja válida.
3 - A análise da validade da designação prevista na alínea b) do número anterior é efetuada no momento prévio à remessa para tribunal dos documentos previstos no n.º 3 do artigo anterior.
4 - A designação prevista no n.º 2 é efetuada no momento previsto no número anterior, de acordo com as regras para a designação do agente de execução ou notário nos casos de cumulação de pedidos de despejo e de pagamento de rendas, encargos ou despesas definidas em portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça, garantindo-se a aleatoriedade no resultado e a igualdade na distribuição do serviço, nos termos previstos no Código de Processo Civil. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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SECÇÃO IV
Efetivação da desocupação e entrega do imóvel
| Artigo 14.º
Desocupação do locado e autorização para entrada imediata no domicílio |
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Artigo 15.º
Entrega do imóvel |
1 - O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça investe o requerente na posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os requeridos e quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do requerente.
2 - Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o requerente é investido na posse da sua quota-parte.
3 - Tratando-se da casa de habitação principal do requerido, sempre que se suscitem sérias dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes. |
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Artigo 16.º
Notificação para remoção dos bens |
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SECÇÃO V
Tramitação, comunicações, notificações e consulta do procedimento
| Artigo 17.º
Tramitação, comunicações e notificações |
1 - A tramitação do procedimento especial de despejo é efetuada eletronicamente nos termos definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.
2 - São ainda efetuadas por via eletrónica, nos termos definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça, as notificações realizadas pelo BAS e as comunicações entre o BAS, os tribunais, os mandatários e os agentes de execução, notários ou oficiais de justiça. |
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- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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Artigo 18.º
Consulta do processo e disponibilização do título para desocupação do locado |
| A forma de consulta do processo e o modo de disponibilização da decisão judicial para desocupação do locado são definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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SECÇÃO VI
Agentes de execução e notários
| Artigo 19.º
Intervenção de agentes de execução e notários no procedimento especial de despejo |
| Só podem intervir no procedimento especial de despejo os agentes de execução e os notários que tenham manifestado essa vontade junto da Câmara dos Solicitadores ou da Ordem dos Notários, respetivamente. |
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Artigo 20.º
Regime dos agentes de execução e notários |
São definidas por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça as seguintes matérias respeitantes ao regime da intervenção dos agentes de execução e notários no procedimento especial de despejo:
a) Designação do agente de execução ou notário pelo requerente;
b) Designação do agente de execução ou notário pelo BAS;
c) Regime da lista de agentes de execução e de notários participantes no procedimento especial de despejo;
d) Regime de substituição do agente de execução ou notário;
e) Regime de honorários e reembolso de despesas;
f) Mecanismo de revisão da nota de honorários e despesas. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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-1ª versão: DL n.º 1/2013, de 07/01
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CAPÍTULO IV
Disposições complementares e finais
| Artigo 21.º
Regime das custas processuais |
| Ao procedimento especial de despejo, quer quando esteja a correr no BAS, quer quando esteja a correr no tribunal, aplica-se o Regulamento das Custas Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro, com as especificidades previstas nos artigos seguintes. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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-1ª versão: DL n.º 1/2013, de 07/01
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Artigo 22.º
Taxas de justiça devidas |
1 - A taxa de justiça devida pela apresentação do requerimento de despejo corresponde à taxa de justiça prevista na tabela II do Regulamento das Custas Processuais para as execuções em que as diligências de execução não sejam realizadas por oficial de justiça.
2 - A taxa de justiça devida pela apresentação da oposição ao requerimento de despejo, bem como pela resposta a este, corresponde à taxa de justiça prevista na tabela II do Regulamento das Custas Processuais para a oposição à execução ou à penhora.
3 – (Revogado.)
4 - É calculada nos termos previstos na tabela II do Regulamento das Custas Processuais para os «outros incidentes» a taxa de justiça devida nos seguintes casos:
a) Apresentação do pedido de suspensão da desocupação do locado apresentado pelo detentor, nos termos do artigo 15.º-M da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, e respetiva resposta;
b) Apresentação do pedido de diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação, nos termos do artigo 15.º-N da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e respetiva contestação;
c) (Revogada) |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 56/2023, de 06/10
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-1ª versão: DL n.º 1/2013, de 07/01
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Artigo 23.º
Pagamento da taxa de justiça devida pela apresentação do requerimento de despejo |
| As formas de pagamento da taxa de justiça devida pela apresentação do requerimento de despejo são definidas por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça. |
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Artigo 24.º
Pagamento da taxa de justiça noutras situações |
1 - Nos casos não previstos no artigo anterior, o pagamento da taxa de justiça devida é efetuada através da emissão de documento único de cobrança (DUC) e do respetivo pagamento, nos termos do Regulamento das Custas Processuais e da respetiva regulamentação.
2 - O pagamento efetuado nos termos do número anterior é comprovado pela junção do respetivo documento comprovativo à peça processual a que respeita. |
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Artigo 25.º
Taxa de justiça no caso de despejo efetuado por oficial de justiça |
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Artigo 26.º
Valor do procedimento |
| O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida. |
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Artigo 27.º
Entrada em vigor |
O presente decreto-lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 8 de novembro de 2012. - Pedro Passos Coelho - Vítor Louçã Rabaça Gaspar - Paula Maria von Hafe Teixeira da Cruz - Maria de Assunção Oliveira Cristas Machado da Graça.
Promulgado em 28 de dezembro de 2012.
Publique-se.
O Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva.
Referendado em 28 de dezembro de 2012.
O Primeiro-Ministro, Pedro Passos Coelho. |
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